多伦多购买楼花的常识，优势和注意事项

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安省楼花投资的基本常识和优势

购买楼花一般只需缴纳15-20%订金

加拿大楼花可以在交房前转让，有些楼花转让需要交一定的转让费用(Assignment Fee)，金融街集团公司的大部分condo楼花都不需要；房子交房时送5大电器：冰箱，洗衣机，洗碗机，烘干机，炉灶等家用电器。

公寓楼花一般2-4年交付，低层的独立屋等交期更短一些，一般1-2年即可交付。

购买楼花的付款形式和优点大致如下：

– 对于加拿大居民来说，在交房前一般只需分期付20%费用，而且是分期支付，比如签约$5000, 签约后补齐5%的差额，之后有的是180天5%，360天5%或者更长周期，资金压力小，可以分散投资，打时间差，最好的利用手上资金；投资楼花的利息和维护成本可以作为投资支出抵扣所得税

在我们分期付了这20%的款项之后，接下来的两三年就不用交款，直到交房。

首付尾款、月供、地税，和其他款项，等到交房的时候才需要支付。

当然，大部分买家买楼花是用于出租且等待房屋升值，是一种投资行为，对于出租物业，税务上的优势也比较明显。可以用来作为抵税的项目包括以下主要内容，具体的税务问题以税务会计的专业意见为准。

• 投资物业的贷款利息支出
• 投资房的物业税
• 房屋的保养和维修费用支出
• 投资物业的房屋保险
• 律师费用或其它专业服务费用等

购买程序：

-客户确定户型并确认价格（我们金融街集团可以安排参观现场或到售楼处听取讲解）

-客户提供身份信息（驾照照片），SIN卡号码，电话，电子邮件和地址，$5000银行本票-交地产经纪

-地产经纪帮助确定所需房型是否还有，如果有即可锁定并安排客户签约（金融街集团负责安排，客户和开发商签约）

-收到电子签字邀请后（邮件）签署合同即可

-客户签合同后有10天冷静期，10天后可以取消合同（建议客户做好决定后不要取消）

-客户提供几张写好扣款日期的支票，开发商定期兑取即可，需要保证在扣款日期前相应的账户有足够的资金

购买楼花的贷款

基本是在交接前1-2个月联系贷款银行和机构走好流程。和二手房贷款程序一致。

在购买Condo楼花时，我们在前面说分期付的20%，都是可以在贷款时用作首付down payment的。

案例一：如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%，在交房当天，我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项，则不需要再额外付首付。

案例二：如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%，而在交房的时候，从银行最多可以贷到房款总额65%的钱，那么我们则需要补交15%的首付。

楼花的一些风险和分析

需要考虑的风险和是否可控

• 开放商的资质和项目开放经验规模大的开发商相对来讲项目的风险比较小
• 市政的审批是否已经通过(APPROVAL OF ZONING):如果没有批复，项目的进展会受很大影响甚至搁置
• 交付滞后，大部分楼花会有一定的交房延迟，基本上会晚几个月，开发商都会提前预警通知买家交房有可能延迟，独立屋期房可能延后更多一些，公寓基本不会延期太长-基本不用担心，只要注意留心开发商的通知即可
• 贷款障碍，如果交房时无法贷款，有2种选择：提前转让（有专业地产经纪和律师处理）或全款付剩余房款；大部分金融街代理的期房都可以免费转让
• 无法交房：大部分开发商基本没有这种风险，尽量选择有开发项目经验的开发商，即使项目终止，客户已经支付的款项可以拿回，损失的可能是几年的投资收益（也可能避免了亏损）
• 开发商不修改合同，不接受讨价还价
• 房价在签合同后快速下跌，利率上涨的风险-总体而言如果长期持有，这种风险基本上是短期波动，加拿大低价住房的风险总体不高。

楼花两个交房日

– Occupancy Closing 入住交房 ，有的楼盘允许此日期后出租，但产权还是开发商的，如果允许出租，买方的成本可以降低

– Final Closing 政府注册交房，产权正式转让给客户

交房时的closing费用-主要的包括：

HST：根据买家的购房目的不同而不同

买房一般有两种目的，要么自住，要么投资。自住可以是自己的亲属居住，比如孩子、老人等，自住房就不用额外缴纳HST。如果购房目的为投资（出租）时，买家需要额外支付HST 退税金额给开发商。该金额由开发商交给税务部门后，买家再找税务局按照一定程序退还（一般是买家收房后将房子出租后，凭1年的租约向税务部门索要退税）。具体的申请退税要求和流程建议大家咨询房产律师确定细节。

DEVELOPMENT CHARGE (levy): 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）PARKS LEVY等市政收费

参见当年买家与开发商签订的购房合同执行，看看是否有Cap Levy注明费用上限，一般费用可以从几千到上万不等。金融街推荐的楼花一般都会有附加费的上限封顶，为买家争取到最佳优惠。

水电气开通等各项杂费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）

根据开发商给出的账单，$1000-$2000不等（各个开发商的合同规定不同）。

律师费用

房屋交接时聘请律师的费用。因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。大概是1000-2000加币左右。

入住费（Occupancy Fee）

当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。这就是Occupancy Closing。这个时候产权(Title)还暂时不属于买方，相当于买家在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模、所买单位的楼层，以及政府的办事效率。在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。

按揭费用及保险成本

就是房子做按揭时产生的费用，选择的银行不同，贷款方式不同，产生的费用不同。根据客户自己情况而定。

产权保险（Optional title insurance）

用以保障因产权发生问题所引起的损失，多数律师会建议购买，部分银行也会规定要买。视房屋大小价值而定，平均花费500至1000元。

土地转让费用(land transfer tax)

这个费用应该是最大的一笔交接费用，安省有自己的计算方式，具体金额根据房屋的价值不等而不同。费用可以从几千到几万，具体的都由买方律师计算出来，请和律师确认清楚。

其它杂费

杂费的具体描述可以在购买楼花的买房合同的附件中查到，买家应该阅读清楚。

本人所在的金融街集团是大多伦多地区(GTA)排名前五的独立房地产经纪公司之一，金融街集团在大多地区的楼花市场是具有独一无二的优势，每年楼花的交易量领先业界群雄；并且和各大开发商建立了牢固的合作关系，可以为广大投资者争取最大的优惠条件并且为投资者甄别挑选最有价值的项目。本人在金融街利用公司在楼花领域的优势也为客户成功投资了不少好的项目，取得了丰厚的回报。有兴趣了解目前楼花投资热点的朋友可以和我联系-欢迎加入楼花投资讨论群！可以扫码微信联系Roger或电话416-893-5476，我们一起探讨投资楼花的经验！