6 一月

加拿大移民对房价的影响-2022年42万新移民在路上!

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加拿大2022年移民趋势对房价的影响

2021年加拿大创纪录的吸收了41万新移民。2022年联邦政府已将其年度移民目标提高到有记录以来的最高水平,新移民的到来对于主要就业中心和附近城市的住房需求都构成了巨大的刺激作用。罗杰最近在市中心的几处租房放盘过程中也感觉到了这种需求,基本上没有什么问题的房源基本一周之内就可以租出,有时价格还高于要价,其中的租客不乏刚刚到来的新移民。

所以说加拿大以新移民为主要推动力的强劲人口增长是推动房价以比其他经济体更快的速度上涨的一个因素。其实和国内的房产投资原则一致,人口净流入大的城市往往是投资房地产的一个重要参考指标。我们再看看加拿大和其它移民国家的比较。

从 2010 年到 2020 年,新西兰和加拿大的人口平均每年增长超过 1%。就加拿大而言,大部分增长归功于移民。在同一十年中,新西兰的房价平均每年上涨 7.9%,加拿大的房价平均每年上涨 7%。人口减少的国家经历了房价停滞或下跌。日本的人口平均每年下降 0.2%,房价平均每年上涨 0.2%。

几个主要发达经济体的人口增长与房价增长

许多新移民带着大笔资金,或者说幸运儿到了加拿大可以马上找到高薪工作,很多新移民落地后(甚至落地前)就先把自住房搞定,甚至不乏马上开始投资房的买卖。举个例子:BC华人集中的列治文市,新移民收入最低的20%家庭,年收入中位数仅为 12000加币,但他们2018 年购买房屋的中位数为 77万 加币。但是BC收入最低的五分之一的加拿大出生的本地买家,年收入中位数为 32300加币元,购买房屋的中位数为 39万加币。从这个数据看出,很多新移民在加拿大本地收入不高,但购房价值高出本地买家一大截,说明主要资金还是靠加拿大以外收入-积蓄或者其它境外收入。

所以我们华人圈子里的一个现象就是,如果找不到合适的工作机会,那如果早期就投资房产的话,现在可以说远比做打工仔的收益多的多-也就是,低收入,高净值的新移民还是非常多的。

咱们的大多地区,房屋的平均价格超过 100 万加元,周边卫星城价格更高,奥村已经超150万。

很多加拿大本土人士和和新移民因为收入不高或资金不足只能远离多伦多,到其它房价更实惠的其它安省城市, 有的直接搬到其它省份。

过去新移民首选这些城市—多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华。现在这个趋势变化很大:2002年,加拿大最大的这6大城市接纳了88%的新移民和非永久居民,2019 年这一比例为 68%。

这6大城市的新移民增长了 43%。但在安大略省的其它地区,如尼亚加拉、伦敦、基奇纳-滑铁卢和剑桥,新移民增长了将近4倍!所以房产投资对于新移民人口流向的把握确实非常重要!到了2022年,这些城市也是一房难求了-这几个城市房屋价格比两年前高出 60%。由于疫情关系,很多岗位不需要坐班,这也是推升小城市房价暴涨的另外一个因素,之前的30分钟生活圈,现在可能扩展到2小时了,距离不再是一个主要因素,只要房价低,周边购物交通方便,很多新移民和本地中低收入买家更愿意考虑以上这些地区的房源。另外这2年房价涨幅明显的卫星城市还有巴里,汉密尔顿,奥沙瓦等等。很多新来我们奥村华人买家经常问:怎么我们这条街很少看到本地白人?也许本地人都在搬迁到上面的这些城市的路上,本地买家仅靠工资收入是很难在大多核心区买到独立屋的:每次房价的攀升带来的都是人口的再次迁徙和洗牌。

2022 年加拿大目标吸收移民超 41万。2023 年目标是 42万。相比之下,2019年新接纳的永久居民人数为34万人-大家看到增长的趋势了吗?当然影响房价的原因很多,但人口的净流入才是一个城市甚至国家经济繁荣的基础,这一点加拿大政府很清楚,对于目前的高房价政府不会过多干预,利率也不可能大幅攀升,和4.7%的通胀率相比,不管投资和自住,如果3%利率以下可以贷到款的朋友就不用太犹豫了。

罗杰总结:大多周边的卫星城最近几年经历的房价攀升还会持续,增速可能会比2020-2021稍低,但绝对房价和热点的几大城市相比还是比较好负担的,投资的朋友可以看看这些城市;新移民预算比较低的也可以看看这些城市,刚刚开始移民生活,房子性价比还是最重要的!我们后几期再发掘一些还算价值洼地的城市吧。

相逢自是有缘!感谢您阅读本文。本人罗杰,前加中贸易理事会(CCBC)安大略省分部负责人,在奥克维尔(Oakville)生活多年,对大多伦多地区比较熟悉,也非常喜欢这个城市和社区,愿意和大家分享加拿大的教育,房产投资和生活的各类信息和资源,也希望未来可以为大家提供安居和投资服务!

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