14 七月

加拿大央行加息1个百分点后我们的选择有哪些?

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7月13日加拿大央行1998年以来头一次直接升息1个百分点,市场震惊。很多地产界的朋友也都表示房产市场这下要凉了,不少直接开始了度假模式-生意没法做了。罗杰觉得很多房地产业内人士还是从自己的利益出发来判断加息对自己的影响,而不是看看加息对客户或者有住房需求的家庭角度考虑看看他们有哪些选择及其利弊。还是有很多所谓“专家”做着各种预测,他们要真的预测出来市场走向,为啥不直接去加拿大央行工作?这些大侠做的各种判断和大家实际面临到的问题差的比较远。罗杰今天就来分析一下。

确实,自从房产市场在2月达到顶峰之后,随着不断加息,买家逐渐开始犹豫,卖家心态也呈现出逃现象,价格虽然有小幅下降,但放盘量减小,买家选择也变少了。这些其实都还不是根本问题。根本问题还是借贷成本的大幅增加。见下图。

就贷款100万加币,25年还清,按月还本息,5年浮动利率为例。比较利率是2%,3%和3.5%的情况。如果利率是3.5%的话,5年间利息要比2%的利率多支付7万多,5个5年下来,利息多支付可怕的35万加币。这还没有考虑到另外一个难点,一般来说,利率上升,银行的贷款政策也随之趋紧,很多新移民家庭或收入比较低的家庭想贷款更难了。

很多买家暂时选择了寻找出租房作为过渡,所以最近也导致了出租房源非常紧俏,房租大涨,好学区和社区的出租房源更是一房难求,出现了抢offer,加价的现象,有些经济实力的家庭可以支付动辄每个月大几千加币的租金,但经济情况一般的家庭就非常难,甚至出现了争抢地下室的局面。当然,即使预算充裕,想找到理想的房源也是很难。所以实际上对于新移民家庭或刚需家庭的话,确实是个两难境地。再加上,目前不少房主不太愿意租给新移民家庭,因为很多家庭签了1年租约,但之后马上毁约中途走人的比比皆是,所以令租赁市场对新移民不太友好。这些是即将登陆的新移民家庭需要注意的。

所以我们刚需客户面临的问题就是:

是租还是买

对于租房,我个人觉得如果对房子没有太多要求,就不要太讲究,暂时过渡即可。房租越低越好,因为罗杰接触的很多是新移民家庭,还没有任何报税收入,这种情况下,支付的房租纯粹就是替房东养房;即使是朋友的房子也不可能白住,现在即使是普通的公寓,每月租金都在2500左右,1年下来就是3万加币,更何况租房的不稳定感还是不小,和房东打交道也是需要很多心思。好处是租房相对省心,没有太多打理房子的麻烦。但实际上我们忽略了自住房子带给我们精神上的稳定感:尤其是新移民家庭-需要的是稳定,安宁的感觉,才能有更多心思去考虑如何在加国更好的生活,给孩子一个良好的学习、生活环境。租房的不稳定感是不能带来这种安宁的感觉的。这点罗杰深有体会,想必大部分家庭亦是如此。

买房:

目前市场还在消化加息带来的影响,更多买家可能会观望,卖家更多的是取消短期上市计划,也在观望。罗杰预计,对于标价150-200万的刚需独立屋房源来说,价格回归到1年前是比较实际的情况;对于价格100万以内的好学区联排和公寓房源,价格变化不会太大甚至还会上升一些,因为很多之前可以贷更多款的人士贷款额可能会下降或者需要重新做预算了,他们会把目光放到稍微低一点的房源上面,另外也希望央行继续加息之前锁定一个相对较低的利率。当然罗杰再次提醒,作为新移民家庭,因为涉及到今后加国生活的统一规划,所以很多朋友开始可能不一定一下子就可以确定自己的定居地点,这都是可以理解的。这也是罗杰为何介绍了有关大多地区几个热点定居地点特点分析的文章和视频供大家参考。大部分家庭来加拿大一个主要因素是孩子的教育,所以如果确定了孩子上学的地点,那么就可以根据这个地点来做一个长期的规划。

有意思的是,豪宅市场有些区域依然有抢offer现象发生,也看出这一类的房源没有受到什么影响,毕竟可以负担300万以上房价的人群对于利息的一些增长基本无感。最终还是Money talks:)

机会:

一旦确定好家庭长期的生活地点,对于手头现金充裕的朋友,现在到下半年倒是一个入市的机会,投资或者自住过渡可以考虑低总价,好学区,今后易出租的社区,60-120万以内的公寓和联排可以作为重点。能不贷款就不贷款,这样对于新移民来说,这个时间窗口可以谈到一些不错价格,既解决了自住难题,不给房东打工,又为今后的投资做了铺垫。当然很多朋友说到资金转移很难,罗杰可以协助大家找到好的渠道解决资金转移的问题,因为很多时候涉及到国内资产变现问题,所以需要提前准备。

等待:

当然还有一种方式就是观望,可以先租房,租房就意味着一切都有变数:看中的房源房主不租新移民家庭(无收入,无信用记录,即使多付房租也不租-这些现象都很多);房子不满意,家具只能凑合,房东不好沟通,租金暴涨等等,最主要的是今后有可能还是要搬家。如果这些都不是问题,那可以耐心找一找理想的出租房源,做好资金规划,每年的租金看租的房型,从4万加币到10万加币不等的支出(外加生活费)需要准备好。大概到2023年下半年,如果利率真的稳定或下行了,再看购买的选择情况。至于精神上的安宁和放松,在这种观望情况下只能暂时的忍耐一下了。

罗杰总结:租房还是买房,买大房还是小房,贷款还是现金,这些选择变得愈发的难,每个选择都不容易。但其实如果是决定了在加拿大长期居住和生活,这些决定其实不难,房价涨跌带来的短期影响通过时间的匀话就变的不是那么重要了,重要的是我们可以在一个地方安静生活,培养子女,享受没有打扰的人生-这不是我们来到这个国度的主要目的吗?至于说最终房价的走势,我相信长远看只要不去那些偏远小镇,长期看还是一个上行的曲线,至于说短暂的下降持续多久,没人可以准确预测。所以,不要带着炒作心理入市,踏踏实实找房、生活才是真理。

最终如何选择,需要根据家庭自身的特点来确定,也欢迎和罗杰联系沟通,我们一起探讨。

相逢自是有缘!感谢您阅读此原创文章。本人罗杰,美国南加州MBA,  前加中贸易理事会(CCBC)安大略省分部教育产业负责人,在大多地区生活多年,专注大多地区教育和相关学区定居和投资服务,愿意和大家分享加拿大的教育,安家和生活的各类信息和资源,也希望未来可以为大家提供择校,安居和相关服务!

罗杰相信:教育改变命运;有了良好的教育,豪宅不是梦:)

有任何问题,可以扫码微信,我会尽力帮助大家!

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